Prêt immobilier en Suisse : hypothèque, fonds propres et taux
En Suisse, on finance un logement avec une hypothèque. Fonds propres, tenue des charges, amortissement, taux fixe ou SARON : les règles des banques et les ordres de grandeur de 2026.
Les trois règles des banques suisses
Les banques appliquent les directives d’autorégulation de l’Association suisse des banquiers, reconnues par la FINMA. Chacune peut être plus stricte, mais aucune n’ira en principe en dessous de ces minimums.
1. Au moins 20 % de fonds propres
Pour un logement à CHF 900’000, il faut au minimum CHF 180’000 de fonds propres. La moitié au moins, soit 10 % du prix, doit provenir d’autres sources que le 2e pilier : épargne, pilier 3a, donation ou héritage. Si l’estimation de la banque est inférieure au prix d’achat, c’est elle qui sert de base, et la différence doit être financée par des fonds propres.
2. Des charges limitées au tiers du revenu
La banque ne calcule pas avec votre taux réel, mais avec un taux théorique, en général de 5 %, auquel elle ajoute les frais d’entretien, environ 1 % du prix par an, et l’amortissement. Ces charges théoriques ne doivent pas dépasser un tiers de votre revenu brut. Cette marge de sécurité vous protège si les taux remontent.
3. Un amortissement obligatoire
L’hypothèque se divise en deux rangs. Le premier rang va jusqu’à environ deux tiers du prix. Le second rang, au-delà, doit être remboursé en 15 ans au plus, ou avant la retraite si elle arrive plus tôt. L’amortissement peut être direct, la dette baisse chaque année, ou indirect, vous versez sur un pilier 3a nanti en faveur de la banque.
Logement à CHF 900’000, fonds propres de CHF 200’000 : l’hypothèque est de CHF 700’000. Le second rang, CHF 100’000, s’amortit en 15 ans, soit CHF 6’667 par an. Charges théoriques : CHF 35’000 d’intérêts à 5 %, CHF 9’000 d’entretien et CHF 6’667 d’amortissement, soit CHF 50’667 par an. Il faut donc un revenu brut d’environ CHF 152’000.
Taux fixe, SARON ou les deux ?
| Type | Principe | Pour qui |
|---|---|---|
| Hypothèque à taux fixe | Taux bloqué de 2 à 15 ans environ | Budget serré, besoin de prévisibilité |
| Hypothèque SARON | Taux variable qui suit le taux du marché monétaire, plus une marge | Budget avec réserve, prêt à accepter des variations |
| Combinaison | Plusieurs tranches, à des taux et des échéances différents | Répartir le risque de taux dans le temps |
Les taux hypothécaires en 2026
La Banque nationale suisse a maintenu son taux directeur à 0 % lors de son examen du 24 septembre 2026. Au premier semestre 2026, les baromètres publics situaient les hypothèques à taux fixe autour de 1,6 % à 5 ans et de 1,8 % à 10 ans, et les hypothèques SARON autour de 1 %, marge comprise. Ce sont des moyennes : votre taux dépend de la banque, du montant financé et de votre dossier.
Faites jouer la concurrence : demandez des offres à plusieurs banques, assurances et caisses de pension, ou passez par un courtier hypothécaire. Quelques dixièmes de pour cent représentent des milliers de francs sur dix ans.
Utiliser son 2e et son 3e pilier
Pour votre résidence principale, vous pouvez utiliser votre avoir de prévoyance professionnelle, par un retrait anticipé ou une mise en gage, et votre pilier 3a. Un retrait est imposé séparément et réduit vos prestations de retraite. N’oubliez pas que 10 % du prix au moins doivent venir d’autres sources que le 2e pilier.
Le crédit hypothécaire n’est pas un crédit à la consommation : la LCC, son taux maximal et son délai de révocation ne s’y appliquent pas. Lisez attentivement les conditions de résiliation anticipée d’une hypothèque à taux fixe, souvent coûteuse.
Questions fréquentes sur le prêt immobilier
Combien de fonds propres faut-il pour acheter en Suisse ?
Au moins 20 % du prix d’achat, ou de l’estimation de la banque si elle est plus basse. La moitié, soit 10 % du prix, doit provenir d’autres sources que le 2e pilier.
Quel revenu faut-il pour acheter un logement ?
Les charges théoriques, calculées avec un taux de 5 %, 1 % d’entretien et l’amortissement, ne doivent pas dépasser un tiers du revenu brut. Pour un bien à CHF 900’000 avec CHF 200’000 de fonds propres, il faut environ CHF 152’000 de revenu brut annuel. Faites le calcul avec notre simulateur.
Pourquoi la banque calcule-t-elle avec 5 % alors que les taux sont bas ?
Pour vérifier que vous pourriez supporter une remontée des taux sur la durée de votre propriété. Ce taux théorique est une marge de sécurité, pas le taux que vous paierez.
Taux fixe ou SARON ?
Le taux fixe offre un budget prévisible. Le SARON suit le marché : il est souvent moins cher quand les taux sont bas, mais peut augmenter. Beaucoup de propriétaires combinent les deux avec des tranches à échéances différentes.
Prêts.ch propose-t-il des hypothèques ?
Non. Prêts.ch explique les règles et vous aide à faire vos calculs. Pour une offre, adressez-vous à des banques, à des assureurs ou à un courtier hypothécaire.
Informations générales, mises à jour le 14 octobre 2026. Chaque établissement applique ses propres critères. Prêts.ch n’accorde aucun crédit.